房产税又称房屋税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。而房地产市场对于我国经济社会有着重要的意义,在我国房地产市场虚假繁荣的现实情况下,国家采取系列调控措施调控房价,房产税的问题被再次提出。

房地产市场对于我国经济社会有着至关重要的意义，它不仅增加了大量的就业机会，解决了大批文化素质不高的人员的就业难问题，还促进了我国经济的发展。近年来关于我国房地产市场发展泡沫问题的讨论不断,尤其是针对房地产市场价格不断增加严重超出居民收入增长的实际情况,以及我国房地产市场发展中较多的问题,我国政府在2013年出台的国五条中房产税的问题引起了社会的广泛关注。日前我国财政部财政科学研究所所长贾康接受媒体采访时表示，房地产调控未来的大方向将是以房产税等经济手段逐步替代“限购令”这样的行政手段，今年年底将会对上海、重庆两地的房产税试点情况做总结，今后可能会出台扩大试点的方案，但扩大试点城市名单尚未确定。

从上述采访中可以看出国家积极改革房产税的决心，进一步推动房产税改革试点的范围及程度，同时对如何在中国进一步改革财产税进行了思考，如何使房地产调控在制度建设方面得到更多实质性推进，如何改革完善地方税务体系促进社会更好发展。

克朗财经将会先以上海，重庆试点城市为例分析房产税试点现状

上海试点

据介绍，上海开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。

上海市有关部门负责人还介绍，试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

举例说明：如果一个三口之家的上海居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53．33平方米，未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86．67平方米，已超过免税标准，因此该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积即80平方米须按规定缴纳房产税。而如果已有住房的人均面积已超过免税标准，则新购住房的全部面积，均按规定缴纳房产税。

重庆试点

重庆市房产税改革试点采取分步实施，首批纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。

重庆市个人住房房产税税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0．5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1．2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0．5%。

存在问题

立法程序不合理

税收具有强制性和固定性,任何税收征管及其变化,都要由国家立法机关制定相应的法律，以规范税收行为,调整税收关系,从而保障税收的合法性。而从目前来看，上海、重庆市试点的办法仅仅是当地政府的决定,其房产税征收的依据也只是”国务院第136次常务会议有关精神。而事实上两市对住宅保有环节征税和现行的房产税暂行条例中“非经营房产不征税”的规定,相互冲突,严格说不符合“税收法定原则”, 缺乏坚实可靠的法律支撑,给征收带来一定难度。

征收范围过窄

从上海、重庆两市的试点方案来看,征收范围仅涉及新购商品房和少量存量房(重庆对个人拥有的独栋商品住宅征收房产税) ,这有违“宽税基”的税收改革原则。此外,从税收公平性角度而言，同样是购买高档别墅和第二套以上的房产,以前所购的房产不征税,而现在购买的房产需要征税,支付能力相同而征税方式有别,这不符合税收公平性中的支付能力原则。

计税依据不合理

计税依据的确立对于税收有非常重要的影响,因为它直接决定着纳税的多少和居民的切身利益。上海、重庆两市均以房屋成交价格作为房产税计税依据,会产生税负不公平的问题。因为,房产作为一种资本性货物 ,它的价值随时间的变化而不断变化，因此，房产税的计税依据应是其不断变化的评估价格而不是静止不变的交易价格。

税率过低

上海市房产税的税率0.4%-0.6% ,重庆市房产税的税率是0.5%- 1.2%。改革实施后,从对人们买房的调查情况看,房产税并没有对潜在的高档商品房买主和投机炒房者产生很大的限制作用,原因是房产税税率太低,过于温和。相关数据显示,重庆市北部新区地税局征收的首笔个人住房房产税为6154.83元,占该房屋交易价的2%左右。由此可见,房产税的税收负担相对很轻。201 1年上海市房产税实现收入73.66亿元，较2010年增长11.36亿元，仅占当年税收收入的0.77%，可见其对地方财政的贡献度不高。此外,低税率给地方政府带来的收效甚微,使其不会产生很高的积极性。

可行性改进方法

完善相关法律、促进制度建设

为了保障房产税收取及时,减少逃税、恶性抗税事件的发生,国家必须用明确的法律加以规范。

逐步扩大税基，征税以城市为主

由于各地房地产市场发展情况不同，各地房价和居民收入水平不等，各地政府需要根据本地实际情况征收房产税为满足居民的住房需求。

健全房地产产权登记制度

房地产产权登记制度是房地产管理的最基本制度,也是税收征管的最基本依据。

调节减免税范围

近年我国出台了各种调控房地产的政策，其目的是为了抑制我国房产过热、以投机为目的的炒房行为，也是为我国大多数居民解决住房问题。而房地产行业是我国目前拉动GDP增长的主要行业之一。因此，政府通过房产税调控居民合理购房，促进房地产市场健康发展是势在必行的。

建立有效的税收征管体系

我国现有的征管体制是两级征收管理体制,即国税、地税系统。国税系统由中央直属,地税由省级直属，政府应继续完善目前两级征收的体制模式,取消地方财政的税收征收职能,将其归并到地方税务体系中。